土地增值税如何进行清算

土地增值税如何进行清算

做为房地产的会计最为头疼的就是土地增值税清算，这是一个复杂的工作，对于刚接触土增清算的财务人员，会觉得工作搞无头绪，不知道从哪里下手。下面小编就来分享下自己的工作经验和方法供大家参考，让大家的复杂工作变得思路清晰、井然有序。

预征为主

土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢？小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。

必须进行清算的（符合下列条件之一的必须进行清算）

1、开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。

2、整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。

3、直接转让土地使用权的项目。

税务局可以要求清算（符合下列条件之一的可以要求清算）

1、已竣工的项目，并销售完成85%以上；或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。

2、取得销售（预售）许可证已达三年了，但仍未完成销售的。

3、申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。

4、各地方税务机关规定的其它情况。（一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的）

清理收入

首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用缴土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

清理扣除项目

清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：

1、前期工程费

2、建筑安装工程费

3、基础设施建设费

4、公共配套费

5、开发间接费

6、利息费用

这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。

有的房地产企业有多个项目，有些成本费用是共用的，怎么分配呢？小编整理了下分配的方法，见下图。

找证据、清资料

把收入和可扣除项目清理好后，就要开始找证据了，证明自己提供的数据真实可靠，比如收入类，如果有些是用来出租的，不用算入土地增值税收入，那么就要提供出租合同和发票。

准备税务局要求的各种资料，税务局要求你进行土增清算时就会给你一套要提供的资料清单，按清单上准备资料就可以了。

申报和审核

把数据和资料准备好以后，就可以进行填制土增清算的表了，一般税务局要求4月30日以前提交申请表，纸制版和电子版。5月1日-9月30日是税务局审核和稽查的时间。这个时间要看各地区税务局的安排，会有不同。