二手房营改增后政策变化

二手房营改增后政策变化

在两会上，国家税务总局局长曾明确“营改增”在5月1日将如期落地，其中就包括个人二手房交易将由营业税改征增值税。全国城乡居民最为关心的是二手房交易“营改增”后是否会增加税收负担、税收优惠政策能否得到延续执行？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》），企凡网小编收集整理了二手房交易“营改增”后规定与原政策相比有以下三点变化：

二手房交易“营改增”后，主要有以下“五变”、“三不变”。根据《实施办法》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》销售不动产中的第6条：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”

一是税种名称发生了变化。从5月1日起改征增值税，营业税自此消亡。

二是税负发生了变化。

增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税，那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，换算公式为：不含税销售额=成交价/（1+5%），应纳增值税=不含税销售额*5%，实际税负为4.76%[1/（1+5%）*5%=4.76%]。由于营业税实行的是价内税，因此，二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。

三是此项政策覆盖范围发生了变化。

原二手房销售营业税政策对北、上、广、深仍适用原政策规定，从5月1日起二手房"营改增"后全国一盘棋。四是税收收入属性发生了变化。营业税是地方税，收入归属地方各级政府；增值税是中央与地方共享税收。五是征收机关的变化。营业税原来由地方税务机关负责征收管理，增值税则由国家税务机关负责征收管理。

"三不变"即：

一不变是抑制投机性炒房的政策不变，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。二不变是税收优惠政策不变。对于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。三不变是办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定按照原政策规定执行。