房地产开发企业常见的九大开发模式

房地产开发企业常见的九大开发模式

房地产开发可分为单纯的土地开发和再开发，单纯的房屋开发和再开发，土地房屋的一体化开发等三大类，同时也存在多种开发模式，以下识小编整理的房地产开发企业常见的九大开发模式。

出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

　　问题1：土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)

　　问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)

　　问题3：考虑拿地的主体问题;例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

　　问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

　　思考：如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额?

　　问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有返睡敏花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通)

创造招、拍、挂(操纵政府)

　　第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税(国税发149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税，土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税(国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇) 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国争沫有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

　　总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

购买转让土地(项目)

　　买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税;第二，营业税;第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式(国税函【2007】645号)。

购买股权”

　　卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。(财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号)

　　买方：税负较重，风险较大。1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了净排(资本结构的一般变化，其税收待遇不变)。2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有3000万元白条。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税)4、该企业的其他潜在负债。(例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司)

“创造境外卖股权”

　　(一)境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。 (二)将增值分段，创造境外卖股权(组合拳)。